第七百二十七条

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

【条文主旨】

本条是关于委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权的规定。

【立法要点及理由】

拍卖法第三条规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”拍卖作为一种特殊的买卖方式，需通过拍卖公司这种专业资质中介机构提供服务，而且拍卖中的委托方、拍卖方、竞买方的权利义务以及拍卖程序均受到法律的严格规制。拍卖法第五十一条规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。”通过拍卖程序成交的买卖合同，是一种诺成性合同，自拍卖师落槌时买卖合同成立。如果享有优先购买权的承租人未参加拍卖程序，一旦拍卖师宣布成交，则出卖人与最高竞价的买受人之间买卖合同关系成立，承租人的优先购买权无法实行即落空。反之，如果享有优先购买权的承租人参加拍卖，宣布其与最高竞价者出价相同时由承租人购得，有违拍卖程序的公正性，也对其他参与拍卖的竞买人不公。这就使承租人的优先购买权与拍卖程序之间存在冲突。因此，学者们就拍卖程序中是否存在承租人优先购买权存在不同观点。第一种观点基于拍卖方式订立买卖合同的特殊性，以及拍卖程序“价高者得”的原则，认为承租人优先购买权不适用于拍卖场合。特别是在强制拍卖的情形下，应当排除承租人优先购买权的行使，否则会造成竞买人的减少，客观上影响拍卖的结果。但基于对承租人的保护，出租人应当将有关拍卖的情况通知承租人，以便承租人参加竞买。第二种观点认为，拍卖虽然具有特殊性，但其本质上仍然是买卖的一种形式或者手段。拍卖的结果仍然是出卖人与买受人之间建立买卖合同关系。不论是拍卖法还是民法典中关于承租人优先购买权的相关规定，均无排除承租人优先购买权的规定。

其他国家对于拍卖程序中，承租人优先购买权的行使问题，大致上也是有两种立法模式：一是以德国为代表的否定说，否定承租人优先购买权可以在拍卖程序中行使。《德国民法典》第471条规定：“出卖系以强制执行方式或从支付不能的财产中为之的，先买权即被排除。”[52]二是以瑞士、我国台湾地区为代表的肯定说。《瑞士民法典》第681条规定：“在拍卖时，权利人仍然可以行使优先购买权。”我国台湾地区的土地法第一百零四条规定：“房屋出卖时基地所有权人有依同样条件优先购买之权……执行法院应于拍卖后通知基地所有权人，基地所有权人接到通知后十日内可主张优先购买……”[53]

那么，如何在拍卖程序中，兼顾拍卖的特殊原则和程序性规定和保障承优先购买权的实行？《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”第十二条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。”该规定可操作性较强，可以借鉴。