第七百零六条

当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。

【条文主旨】

本条是关于租赁合同的备案登记手续对合同效力影响的规定。

【立法要点及理由】

根据自1995年1月1日起施行的城市房地产管理法第五十三条的规定，房屋租赁须向房产管理部门登记备案。1999年公布施行的合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。因此，实践中，以房屋租赁未办理登记备案手续为由，认定租赁合同无效的判决时有出现。

及至2009年5月31日，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（已失效）第十四条规定，合同法第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”中的“强制性规定”是指效力性强制性规定。本条规定承袭了上述司法解释中的相关规定。

【适用指南】

在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（已失效）及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》颁布施行后，审判实践中，不因租赁合同未办理登记备案手续而认定合同无效，是大多数人民法院所采取的做法。民法典第七百零六条虽未规定当事人约定以办理登记备案手续为合同生效条件时如何处理，但本法第一百五十八条规定，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。因此，若当事人约定以办理备案登记作为租赁合同的生效要件，仍应遵从当事人的约定。