第3章 商品房住宅价格泡沫测度

3.1 引言

自2005年以来中国住房价格的快速上涨引发了消费者、学术界和政府对房地产市场潜在价格泡沫的担忧。在房价高涨的同时，银行贷款也呈现过度增长的态势，表明市场存在相当规模的价格泡沫。价格泡沫可能造成人均可支配收入的降低，进而导致福利损失，从长远来看，由此导致的消费支出不足和银行过度信贷可能对中国经济的健康发展造成负面影响。从市场有效性的角度分析，由于高昂的交易成本和对冲价格下跌风险机制的缺乏，当前的中国住房市场并非有效市场，表明中国住房资产价格的变化往往是序列自相关的，因此外部冲击可能使价格周期被放大。这些对经济的潜在负面影响使得住房价格的高涨受到中国政府和人民的高度关注。

中国城市住房商品化从20世纪80年代后期就已开始，但直到2005年土地招拍挂制度实施之前，住房价格并未出现明显上涨。2004年第三季度生效的土地招拍挂制度增强了市场对住房价格上涨的预期，并导致投机行为的增加，实证数据表明，中国一线城市住房价格从2005年至今至少上涨了300%。基于对投机行为引发价格上涨并导致住房市场过热的判断，中国政府实施了一系列房地产调控政策，如新购住房5年内出售须缴纳20%的所得税和5%的营业税、二套住房40%首付比例要求等。2011年以来，中国的4个一线城市和其他43个主要城市均出台了更为严厉的调控政策，包括家庭住房套数限制、非本地户籍者购房限制等。所有这些政策都是为中国房地产市场降温，以防止更大价格泡沫的产生。

本章的主要目的是引入学术界流行的基本面回归法来测度基于宏观变量的住宅基础价格，进而讨论将租赁市场加入测度系统中，以使得商品房住宅具备双重属性，进一步讨论双市场均衡的住宅销售价格。