2.5 管制性商品房住宅均衡价格决定

为平抑商品房住宅销售价格，给过热的商品房住宅市场降温，政府于2010年9月29日颁布 “新国五条”，要求房价过高、上涨过快的城市限定居民购房套数。2011年1月26日出台的国务院常务会议八条住宅市场调控措施（简称“新国八条”）又进一步加强了这一措施。限购政策开始全面施行，并进一步扩散到二三线城市，实施“限购令”的城市数量也由最初的20个大幅增加到50个。由于政府单市场调控政策未考量租赁市场均衡，对于租赁市场并无政策干预，所以对均衡情况很有可能产生意想不到的后果。

如图2—5所示，在配额管制期间的租赁市场中由于大量新增（流量）应然性租赁需求不再能转化为购房居住需求，所以导致持续膨胀的承租方需求。因此调控的关键在于：是否存在大量的投机需求开始在销售市场卖出商品房住宅，即增加商品房住宅总供给，同时意味着该政策成功打破投机者对于销售价格的普遍看涨预期。但是，如果仅仅讨论单一商品房住宅销售市场，则不能准确分析政策效果，所以，必须结合租赁市场来对管制政策的有效性进行进一步的深入分析。

图2—5 配额管制下的二手房（商品房住宅）销售市场与租赁市场均衡价格决定

由于租赁市场在此状况下相对自由，并无政策调控，则基于单市场（销售市场）数量调控下的均衡状况可能有如下效果：“限购令”必须维持相当长的时期才能产生政策效果，即让投机需求方转而进行价值投资（抑或在销售市场抛售），补足总居住需求，即限购下的均衡形式至少令投机需求对租赁市场预期流量供给产生正向作用；但同时，“限购令”的效应具有不可预测性，即有可能不能完全对冲租赁需求增长，则总效应仍然为租赁市场预期价格大幅上扬。

综合商品房住宅销售市场和租赁市场均衡可进一步得如下结论：

结论：在销售市场实行配额制行政管制，直接效果是在人为降低销售市场总需求的同时造成超量的租赁市场需求，其结果是形成商品房住宅租赁市场供给持续不能满足租赁需求的预期，继而造成租金价格持续上涨预期。配额制总的效果为：市场参与者对于租赁市场价格的看涨预期会对冲销售市场政策效果。从而，存量投机方不愿意卖出，转而进行价值投资，即销售市场相对泡沫化市场而言，购房需求、供给同时锐减（见图2—5）。供求同方向运动造成均衡价格水平波动且具有不确定性。但如果政府在长期进行积极干预，则结合外生新生商品房供给，可以预测将会出现商品房住宅销售价格长期稳中有降但租赁市场租金水平大幅上扬的局面。