2.3 无泡沫的商品房住宅均衡价格决定

总的来说，无泡沫的稳健商品房住宅市场应为“双市场（商品房住宅销售市场与商品房住宅租赁市场）一般均衡”结构，即二手商品房销售市场和二手商品房租赁市场具备联动、健康的价格发现功能和供给、需求再平衡功能。

2.3.1 销售市场

二手商品房住宅销售市场的销售价格应当等于商品房供给的稀缺性与购买总需求（包含居住性购买需求和投资性购买需求）所决定的动态均衡价格，销售市场购买总需求可以写为：

在模型（2—1）中，为内生二手商品房住宅销售市场购买需求总和；分别代表购买需求总和中的投资需求和居民购房居住需求（刚性需求（注：本报告界定“居民居住性购买（或购房）需求”即为“刚性需求”，独立于“投资性购买（或购房）需求”或“投资需求”。在二手商品房住宅销售市场中，两者加总，即为购房总需求。）），其中短期内购房居住需求相对刚性，所以其价格弹性远小于投资需求的价格弹性。即，

不等式（2—2）说明在销售市场中，若假定短期内销售供给相对恒定，则销售价格波动完全取决于投资性购买需求，即市场中资金充裕方的“购转租”行为，而并非取决于刚性需求。模型（2—1）中的其他变量定义如下：R代表二手商品房租赁市场租金变量，P为销售价格变量，上角标a代表各变量隶属于销售市场（注：如图2—3所示的变量标识中，上角标a代表二手房销售市场经济变量，上角标b代表二手房租赁市场经济变量，下同。），下角标t代表各变量为连续的时间序列在t时点取值。

基于模型（2—1）的基本设定，可归纳如下定理：

定理1：二手商品房住宅购买总需求为租赁市场名义租金水平和销售市场名义销售价格水平所共同决定的函数。购买总需求在数量上可分解为投资性需求与居民购房居住需求（刚性需求）两部分（分别为销售价格和租金价格的函数）。其中短期内刚性需求相对稳定，若假定供给不变，则短期内销售价格水平完全由投资需求决定。

销售市场供给方同样为销售价格和租金的函数，根据本报告对供给方的定义，可以用代表二手商品住房总供给函数。由于本报告将双市场（销售、租赁市场）看作一个系统，故在该系统内研究内生二手商品房住宅供给时，可以进一步界定该供给函数具备如下性质：

条件（2—3）暗示：在不考虑系统外其他变量冲击的情况下，系统内生的销售供给随名义销售价格上涨而膨胀，随租金上涨而萎缩。故二手商品房住宅销售总供给由住宅销售价格与租金水平共同决定（或由租售比决定）。根据本报告理论基础，租售比为广义资本红利，其当期数值受宏观经济政策、名义利率和本国货币相对价格影响，而与房地产市场本身无关，则有如下推论：

推论1：相对于二手商品房住宅市场（包含销售市场和租赁市场）的供给方和需求方，依据各自价格水平（销售价格和租赁价格）的再平衡过程，市场均衡租售比为前定变量。即双市场供给需求再平衡过程为系统内由价格驱动的动态过程，且该系统内短期租售比值波动服从均值回归过程。

本节界定短期内供给函数的动态过程如下：根据房地产为资本品（不易消耗）的性质和建筑业新建商品房住宅供给周期相对其他工业商品较长的特性，把销售供给拆分为存量和流量两个部分。

所以，在单市场均衡（单一销售市场均衡）的条件下，政府考虑用外生政策调整当期均衡投资额，从根本上抑制二手商品房住宅销售价格波动的有效方法应当为：抬高二手商品房住宅销售市场中买卖双方的成交比例；相反，任何造成刚性需求被人为压低的政策，都会进一步刺激投资购买需求，增加二手房销售价格的不确定性。

2.3.2 租赁市场

就房屋租赁市场而言，同样也分为供给部分和需求部分。就供给方面分析，因为无泡沫的商品房住宅租赁市场排除了投机的存在，房源来自那些持有房屋进行价值投资，享受租金收入的投资者。从这个意义上，房屋的投资品属性提供了租赁市场供给的主要来源。因此，假设这个市场是理想且均衡的，即所有房屋投资者所持有的房屋都进行出租（空置率为零）（注：以上结论成立的前提为全社会由政府提供的保障性住房处于供不应求的局面。），那么房屋租赁市场的供给应该等于房屋销售市场需求方的投资需求。至于供给曲线的形状和斜率与上文的分析一致，当租赁市场的租赁价格上升的时候，会有更多的投资者愿意投资且出租手中的房屋，在持有成本不变的情况下，享受更高的收益，实现利润最大化，使得租赁市场房屋供给量增加。反之，租赁价格下降会导致房屋租赁市场供给量下降，所以租赁市场的供给曲线呈现向右上方倾斜状态。

就需求方而言，当房屋租赁价格上升时，本来愿意租房但是也有能力购房居住的人（应然性承租人）基于自身福利考虑，有可能选择购房居住而离开租赁市场，导致租赁市场总需求降低。反之，租赁价格降低时，会有更多有意愿租房的人进入租赁市场，使得总需求升高，所以需求曲线呈现斜率为负，向右下方倾斜的状态。相对于销售市场，二手住宅租赁市场的租金水平应当反映租赁市场供给稀缺和租赁居住需求之间的动态均衡，如图2—3右图所示当期供给曲线、需求曲线和均衡价格水平。

图2—3 稳健的二手房（商品房住宅）销售市场与租赁市场均衡价格决定

定理2：二手商品房住宅总购买需求中投资性购买需求在数量上等于租赁市场总供给；租赁市场总需求等于租赁居住需求。租赁居住需求中部分为应然性需求，即应然性需求方可随机地选择成为承租人或者成为购房居住者。

所以，如果调控政策使租赁价格失去作用，不再进入住房需求者的决策信息集，造成流量投资不足，这暗示着租赁市场流量供给不再能满足长期（确定）租赁需求部分，造成租赁市场严重供不应求的局面。由此可得，对稳健租赁市场的扭曲使租赁需求最终失去价格（销售价格、租赁价格）弹性，理论上，只要租赁市场存在，则不论价格多高，承租人都必须承担，除非承租人脱离该市场。

如果房地产的单一市场价格调控（注：此处“单一市场价格调控”特指二手商品房住宅销售市场的价格调控。）的实际效果造成租赁市场需求膨胀，则该政策必然会扭曲稳健的租赁市场，使得价格调控失去作用，如果长期无法回归市场均衡，那么政策本身也将无法持续。