案例二

物业管理人员的行为是否妥当

某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，装修管理人员在例行巡查过程中，见一名未签署《装修管理服务协议》的装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知秩序维护员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修工人的合法权益，同时表示将诉诸公堂。

案例分析

本案例中物业管理人员的行为，是根据相关法规和物业服务合同认真履行自己的职责和义务，其制止违规装修行为，消除安全隐患，是为了维护广大业主的共同利益，这应该是合情、合理、合法的。《住宅室内装饰装修管理办法》中规定了装修工人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。但是，物业管理人员在履行自己的职责和义务时，的确忽略了对法律法规的遵守。在案例中，该物业管理人员在不经住宅主人同意（也未敲门征得施工人员许可）而又缺少法律根据的前提下，以装修管理为由，对私家住宅堂而皇之地“推门而入”，这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有非法侵入住宅之嫌。

物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理（比如向其告知禁止行为和注意事项，发放《违章整改通知书》要求限期整改等），并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式，送达《违章整改通知书》，来履行劝阻制止以及其他法定义务。

业主未签署《装修管理服务协议》，并不能说明业主没有履行《物业管理条例》所规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不一定以签署协议为载体，也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利（在不违章的情况下）。但是，业主有义务告知装修施工人员应按照法律法规进行装修作业，否则，他将承担连带责任。

相关法规制度

《中华人民共和国宪法》

第三十九条 中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。

《中华人民共和国民法通则》

第一百三十四条：承担民事责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）修理、重做、更换；

（七）赔偿损失；

（八）支付违约金；

（九）消除影响、恢复名誉；

（十）赔礼道歉。

以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

《中华人民共和国消防法》

第十八条 同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。

住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

第二十一条 禁止在具有火灾、爆炸危险的场所吸烟、使用明火。因施工等特殊情况需要使用明火作业的，应当按照规定事先办理审批手续，采取相应的消防安全措施；作业人员应当遵守消防安全规定。

进行电焊、气焊等具有火灾危险作业的人员和自动消防系统的操作人员，必须持证上岗，并遵守消防安全操作规程。

《物业管理条例》

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

《住宅室内装饰装修管理办法》

第十一条 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。

第十五条 物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

第二十条 装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

第二十七条 住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。

第四十一条 装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1000以上1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。

第四十二条 物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2倍至3倍的罚款。

解决办法

正所谓魔鬼出在细节处，物业管理人员在现场工作中往往容易忽略细节方面的法律问题，于不知不觉中“闯红灯”。尤其是在法律法规日趋完善，人们维权意识日益提高的今天，物业管理人员更要注意时刻保持应有的法律意识。在本案例中，业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是物业管理人员是否养成了良好的工作习惯，应在先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推门而入”。

事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在物业管理的许多环节加以控制。如在物业销售环节，可以在房屋买卖合同中的物业管理内容里加以明确，也可以在临时管理规约中加以明确，还可以在业主办理入住手续时明确，或待业主大会成立时在管理规约加以明确，还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处理。总之，物业服务企业可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等法定义务，规避这类风险。

在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位拒不配合物业管理人员正当的装修管理工作时，物业管理人员可以在依法采取劝告、制止、发放《违章整改通知书》、向政府部门报告等措施的同时，注意在每一个步骤搜集有利证据，以使自己始终处于主动有利的地位，切忌采取过激行为，授人以柄。

对业主的投诉我们要按照法律规定区别对待。未经业主同意的情况下私闯民宅，要表示歉意，并表达今后会加强对员工法制教育的想法，求得业主的谅解。对于非法滞留施工人员一说，我们要从法律的角度和装修管理的角度，讲明这是不存在的。将装修施工负责人带到管理处，只是为了宣传装修相关的法规政策，提高其认识，以消除安全隐患，这也是为业主负责的需要，希望业主能够冷静思考，正确对待。另外，我们还要向业主宣传装饰装修的有关法规、政策和程序，希望业主能够签署《装修管理服务协议》，使物业管理处在协助业主监督装修方面发挥更多的作用。